זיידלר-גרנות, ילידת כפר-סבא, וכיום תושבת נס ציונה, מוסמכת לארכיטקטורה במטעם הטכניון, שימשה בעבר מהנדסת עיריית הוד השרון, מהנדס הוועדה המרחבית זמורה, ובתפקידה האחרון מהנדסת עיריית רמת-גן מונתה לתפקיד מהנדסת העיר כפר סבא בפברואר 2019
כשנבחרת הצהיר רפי סער ראש העיר כי "מהנדס העיר יצטרך להתמודד עם אתגרים עירוניים רבים וביניהם מדיניות ההתחדשות העירונית, תכניות פינוי-בינוי, תכנית המתאר, ותמ"לים, פיתוח אזורי תעסוקה, פרויקטים לזוגות צעירים, מחיר למשתכן ועוד" יש לכפר סבא מדיניות התחדשות עירונית?
יש מדיניות התחדשות עירונית כפר סבא. מיד עם כניסתי לתפקיד היו כמה וכמה נושאים שנדרשו טיפול מיידי קודם כל נושא של הנחיות מרחביות בכמה תחומים אקוטיים, למשל נושא של מדיניות חניה. מדיניות החניה היתה 2 חניות לכל דירה חדשה דבר שאם היו ממשיכים איתו היה נוצר פקק אחד גדול בכל העיר. שינינו את מדיניות החניה לחניה אחת. כפר סבא עיר קומפקטית אפשר להגיע בהליכה או בתחבורה ציבורית לכל מקום במרכז העיר. אבל בלי קשר לנושא של הנחיות מרחביות אחד מהדברים הראשונים שעשינו וגם קיבל תהודה במישור הארצי היה דבר יוצא דופן לקחנו שני מתחמים בהם קודמה תמ"א 38, מתחם של סוקולוב ומתחם ששת הימים שהיו לפני היתר והוצאנו אותם לתכנון מחדש כמתחם ולא בניינים בודדים.
יחד עם ראש העיר בחנו איפה יש עוד מתחמים כאלו כאלה שיש בהם ריכוז של תמא 38. כל מתחם נבחן לגופו. בשני המתחמים נמצא שראוי יותר שיהיו שם מתחמי פינוי בינוי כדי לאפשר צורכי הציבור, כדי לאפשר הרחבה של הרחובות, כדי לאפשר שביל האופניים. בשני המתחמים האלה זה היה היה רק הריסה של מבנה קיים ובנייה של מבנה חדש בלי לתת שום דבר לציבור.
זה הדבר הראשון שאותת על שינוי מדיניות. זה לא היה מהלך פשוט, כבר הבאנו בקשות להיתר שכבר עברו החלטת ועדה וקיבלו אישור להתקדם וזה היה משהו באמת תקדימי ויוצא דופן וזה לא קרה בארץ. זו היתה הפעם ראשונה בארץ שביטלו בקשה להיתר כדי להכין תוכנית למתחם פינוי בינוי. גם הוועדה המחוזית נתנה לנו את האפשרות לעשות את זה. זו היתה בעצם הסנונית הראשונה של נושא ההתחדשות העירונית והקריאה הראשונה למדיניות החדשה שלנו בנושא התחדשות עירונית בכפר סבא. התחדשות עירונית כן אבל התחדשות עירונית מושכלת שתתרום לא רק לתושב שגר בבניין אלא גם לסביבה הקרובה ולעיר כולה למרחב הציבורי שלה .
דבר שני שעשינו כדי לקדם את ההתחדשות עירונית היה מענה לקול קורא של הרשות להתחדשות עירונית של משרד השיכון שנועד לתת לרשות שתזכה בו צוות תכנון שלם, אדריכלים, מתכנני נוף שמאים, כלכלנים, אקולוגים. כל תחום שנדרש כדי להכין תוכנית תוכנית סטטוטורית . כדי להכין מדיניות להתחדשות עירונית אנחנו בחרנו לקדם מדיניות להתחדשות עירונית בלב העיר. בחרנו את לב העיר, הלב ההיסטורי של העיר וגילינו ששם נמצאים רוב הבניינים שאמורים להתחדש בתמא 38, או בדרך של פינוי בינוי או בכל דרך אחרת שהיא. זה המקום שחשבנו שנדרשת מדיניות ולא תכנית סטטוטורית. התחלנו להכין את תוכנית תכנית לב העיר בעזרת משרד HQ אדריכלים, עשינו גם כמה מפגשי שיתוף הציבור, העלנו את מפת הסיפור לאתר האינטרנט.
מפת הסיפור זה כלי מיוחד ראשוני אנחנו השתמשנו בו לראשונה בארץ שבעצם זה לא סתם מסמכים שעולים לאתר, זה כלי אינטראקטיבי שאפשר להבין טוב יותר את ה את התוכניות. אנחנו מתכוננים בחודשיים הקרובים להביא את זה שוב לוועדה המקומית כדי לאשר את המדיניות כפי שהיא לאחר תכנון של כשנתיים המדיניות הזאת לא נעשתה גם לבד אנחנו שיתפנו גם את התושבים גם את ארגון הקבלנים שאנחנו נמצאים איתם גם בקשר מקצועי. חשוב לנו מאוד שהם יהיו חלק מהאנשים שאיתם אנחנו מתייעצים כי אם התוכנית לא כלכלית אז היא לא תצא לפועל. ומדיניות שלא יוצאת לפועל היא דף ריק. במקביל התחלנו להכין את מדיניות לשכונות
מה השתנה המנהל ההנדסה מאז המינוי שלך לתפקיד מהנדסת העיר?
כשנכנסתי לתפקיד קיבלתי מינהל ההנדסה מרוקן מכוח אדם, נכנסתי אחרי תקופה של חילופי ראשי עיר, לא היה אדריכל עיר, לא היה מנהל אגף תשתיות, מנהלת התחדשות עירונית הייתה עם בן אדם אחד שיושב בקצה המסדרון באיזה חדרון קטן. היה צריך לבנות מינהל הנדסה מהתחלה. באתי ממקום מאוד מסודר עם צוות מקצועי גדול וטוב שיודע איך לטפל ב התחדשות עירונית. אחד הדברים הראשונים שעשינו היה לבנות מחדש את המבנה הארגוני של אגף ההנדסה. השקענו בפיתוח מנהלת ההתחדשות העירונית כדי שתושבי העיר יכולים לבוא לשם ולהתייעץ. באגף התכנון לא היו אנשי מקצוע קלטנו בודק תוכניות קלטנו אדריכלית עיר. אחרי זה עברנו לתשתיות אותו דבר מנהל אגף תשתיות אנשי מקצוע מתחתיו.
גם את הרישוי הידע המקצועי שנדרש הוא שונה, לבדוק בקשות לוילות זה לא לבדוק בקשה לתמ"א 38. בניתי מחלקת תמא 38 לחוד במחלקת רישוי כללי. מנהלת להתחדשות עירונית היא one stop shop שנותנת את המעטפת הכוללת להתחדשות עירונית. אחת מהסיבות שבחרו בי לתפקיד היא שבאתי מרשות בה התעסקתי כמעט בעיקר בהתחדשות. והידע שצברתי שם באמת לא יסולא בפז.
האם זה אפשרי בכלל לשלב נושאים שלפעמים מהווים ניגוד לדוגמא בניה במרכז העיר ופתרונות תחבורה ושמירה על שטחים פתוחים?
כפר סבא עיר שנבנתה בסגנון, כפרי אבל רשת דרכים במרכז העיר מעולה. שיש בה מקום גם לכלי רכב גם להולכי רגל, זה יוצר את הבסיס להתחדשות עירונית טובה. כלומר הבסיס האיכותי של העיר קיים ועכשיו התוספת של יחידות הדיור צריכה לעשות כמובן בצורה מושכלת. בהתחדשות עירונית צריך צירוף של כל הכלים, יש הרבה כלים להתחדשות עירונית ואם צריך להרחיב דרך, כדי להפוך אותה אולי לדו מסלולי אז פינוי בינוי יתן את המענה. המאפשר הרחבת דרכים. תמא 38 לא מאפשרות הרחבת דרכים. ואם יש לי שכונה שחלק מהבניינים חדשים ובאמצע נשאר בניין אחד ישן אז אולי כן אני צריכה לעשות חיזוק ותוספת ולא להרוס ולבנות. כל בניין ובניין מה הדבר שמתאים לו מה דבר שמתאים לרחוב שלו לסביבה שלו זה תפירה עילית בפינצטה. יש בכפר סבא הנהלה תומכתף ועדה מקומית עניינית שבוחנת לגופו של עניין של הנושא לקחנו את העיר ההיסטורית שתוכננה ב-1903 , חילקנו את כל העיר לבלוקים שכל אחד מקבל מענה מדויק על ההיתכנות של התחדשות עירונית והפתרונות הטובים ביותר.
יש דרך לחלץ את הפקק בפרויקטים הגדולים בעיר, תקומה כיסופים וכמובן יוספטל?
אין פקקים, אז אני אסביר למה אין פקק יש בכפר סבא חמישה עשר מתחמים של התחדשות עירונית. דיירים וגם יזמים ראו שסוף סוף, יש כאן צוות שמקדם את הדברים והתחילו המון יוזמות מהשטח. יש בעיות משמעותיות מהעבר שאנחנו פותרים, כיסופים לדוגמא, נכון זה היה תקוע. למה זה תקוע? מה תקוע כי מספר יחידות דיור המכפיל היה נמוך מדי לקדם את התכנית. בכיסופים לקחו יזם לקחו צוות אדריכלים ובעצם התחילו את התקנון מחדש. עשינו שיתופי ציבור. זה היה בוועדה התכנית הומלצה להפקדה והיום אנחנו במצב שמכינים את התוכניות לצורך דיון סופי להמלצה להפקדה, בדרך לקידום בוועדה המחוזית. מתחם סוקולוב וששת הימים בגלל שהיה שכבר מעשה עשוי של תמא 38, עשינו מה שצריך היה לעשות כדי להציל את המתחם.
בתקומה כשהגענו כבר הייתה תוכנית מאושרת מ 2017 . ב 2020 הייתה תוכנית המפורטת שאושרה. במקביל במקביל הגישה את הבקשה להיתר ושני המגדלים הראשונים והיום הם נמצאים במצב שהם יכולים להוציא היתר בניה. המחלוקת הייתה היטל השבחה הייתה מחלוקת על היטל ההשבחה, זה דבר שקורה בכל בקשה להיתר, הלכנו לשמאי בורר. לקח לה כשנה וחצי להגיע להחלטות מסקנות לפני חודשיים היא נתנה את דעתה עדיין נשארו בסופו של דבר עוד כמה חילוקי דעות . יש כבר הסכמות סופיות אני מקווה שהם ישלמו ויפנו לועדה לקבל היתר לשני הבניינים הראשונים במקביל אנחנו ביחד איתם נתכנן את מבני ציבור שנמצאים בין בין ארבעת המגדלים . מעונות יום, גני ילדים, מתנ"ס במקום המתנ"ס שאמורים להרוס. זה יבוצע במקביל לבנייני המגורים כך שלתושבים יהיו מבני ציבור.
אלי כהן אותו דבר כמו כיסופים התכנית צריכה להיות עם היתכנות כלכלית ליזם. ששכר צוות מתכננים שלם שעבדו מול ההנדסה. כל תוכנית כזאת תוכנית פינוי בינוי שמגיעה לא נסגרת אצלי לא אני מחליטה אם היא טובה או לא וגם לא אדריכלית העיר. יושב צוות שרואה את כל התמונה. מביאים את זה לוועדה המקומית לאישור עקרוני. שהוועדה תגיב כאשר שנה ואחר כך אנחנו חוזרים בחזרה למתכננים הם משנים מתקנים ורק אז מכינים מסמכים לדיון להמלצה להפקדה. המתחם הזה נשאר דיי צפוף בגלל שהוא השכונה עם הצפיפות הכי גבוהה יחסית לשטח. ולכן חלק מהמבנים יהיו בקרקע משלימה בתוכנית תמ"ל 1088.
צפון בן יהודה תמ"ל 1088 ותמ"ל 2040 האיצטדיון 4 תכניות ענק באותו איזור של כפר סבא יש היתכנות הנדסית לגידול כזה באזור אחד של העיר?
כן יהיו בכפר סבא בסביבות 20 אלף יחידות דיור חדשות, זה לא הכל בבת אחת זה עניין של שני עשורים לפחות. נדרשות עוד יחידות דיור. אין אין דירות. יש מחסור אמיתי הדירות הקיימות יקרות והפתרון הוא רק תוספת משמעותית של בניה. מכיוון שמדובר על טווח ארוך גם התשתיות ידביקו את קצב הבניה.
הטענה העיקרית של מתנגדי תמ"ל 1088 היא שאין צורך בשכונה והיא תביא לאסון תחבורתי בעיר
רוב חברי הוועדה שמתנגדים, לא שמעו את ההסבר כולל של מתכנן תנועה שיסביר את הפתרונות תנועתיים. נכון זה זה זה יעמיס קצת יותר, כולם רוצים לגור בכפר עם שדות פתוחים מול העיניים אבל מה אפשר לעשות שזאת המציאות שלנו?
אנחנו צריכים לבנות עוד יחידות דיור והשטחים הפנויים הם מצפון לעיר. עכשיו מתנגדי התמ"ל שמדברים על זה שזה על אדמות צופית או אדמות דרום השרון, שוכחים שאלה אדמות מדינה ולעיר אין שטחים. העיר בנויה ברובה על אדמה פרטית גם בן יהודה צפון זו אדמה פרטית, כדי לאפשר הסכם גג צריך צריך אדמת מינהל אין אפס.
האדמות שישמשו גם להתחדשות עירונית בעיר, מאיפה נביא קרקע משלימה? לא ממקום אחר רק משם. איך אפשר לעשות את הכביש הצפוני כביש 541 שתופר את העיר מכביש שש עד כביש2 ? ולכן יש חשיבות כל כך גדולה לתמ"ל 1088 ולתמ"ל 2040 , שאומנם שתי תוכניות שונות, אבל יש קשר ישיר ביניהן.
יתרונות הסכם גג הן שהוא שאפשר לעשות תשתיות בין עירוניות דבר שאי אפשר לעשות בתוכנית עיר. דבר שני תכנית מחיר מטרה שתיושם, 30% מהדיור מיועד להשכרה לטווח ארוך, אי אפשר לבקש את זה בקרקע פרטית. יש לזה המון המון יתרונות לעתיד יאיר ולעתיד הצעירים
אחת הטענות של יזמים היא חוסר הצדק בהשוואת זכויות בניה בבניה רגילה להתחדשות עירונית למה לא להשוות זכויות ולהביא לתכניות בניה ראויות במרכז העיר?
נשארו כמה בניינים צמודי קרקע עם מספר יחידות הדיור קטן. אנחנו אומרים ליזמים, מה שאמרנו במדיניות להתחדשות עירונית אתה רוצה להעלות את זכויות הבנייה? תחבר מתחמים. למה אנחנו בעצם נותנים בהתחדשות עירונית פי שלוש, מאיפה זה בא? כי יש שם יחידות דיור קיימות וכדי שזה יהיה כלכלי המכפיל צריך להיות זה פי שלוש כי צריך להחזיר דירות לאנשים שגרים שם. אם יזם רוצה עוד יחידות דיור שישלם. מה זה אומר לשלם תתחבר לבניין ליד של התחדשות עירונית וחלק מהזכויות יעברו אליך ואז יהיה איזה איזון. אתה לא רוצה לא רוצה להתחבר אליו? אין בעיה תבנה את מה שמותר ואת תוספת של יחידות דיור אני שומרת לאלה עם בניינים של שלוש קומות על עמודים שעוד שניה הם מתמוטטים. יזם שרוצה תוספת שיכין תוכנית כוללת וגם ירויח.
תחבורה, מיקום בדפו, תחנות המטרו כמה השפעה יש לרשות המקומית בקביעת עתיד העיר?
כל תכניות ההתחדשות העירונית והשכונות החדשות, בלי טיפול משמעותי תחבורה ציבורית זה לא יעזור. אין תחליף לתחבורה ציבורית ואחרים המטרו שמקודם 5 או 6 תחנות בכפר סבא, תכנית מהיר לעיר אמנם כרגע רק השלב הראשון אבל יש כאן תחבורה ציבורית מצויינת. כפר סבא עיר קומפקטית מי שרוצה לנסוע למערב העיר יוצאים היום 531 בתל חי וחוזר בסוקולוב. התכנון הוא בעצם שגם בן יהודה בשלב הבא יהיה בסיס של תחבורה ציבורית ובעצם יתן מענה לשכונות הצפוניות
את תכנית המטרו פיצלו כדי לאפשר לתוכניות מדרום להתקדם ואנחנו מחכים. אנחנו פועלים שהמיקום של הדפו יהיה סמוך למחלף אייל כדי לתת מענה גם לישובים הערבים בסביבה. אנחנו רוצים לראות תחנה סמוך ליוספטל, במסגרת בניית המסילה המסרכית בונים גם תשתיות לתחנה במזרח כפר סבא שתבנה בעתיד.
הועדות המקומיות בהרצליה הוד השרון ורעננה הן ועדות עצמאיות למה כפר סבא לא?
קיבלתי מנהל הנדסה מרוקן, ללא נהלים, ללא צוות מקצועי, ללא מדיניות ללא תוכניות צריך להקים את כל המערך מחדש ואכן אנחנו בהקמה. לקראת הסוף של ההקמה. נגיד את זה ככה יש כמה פרמטרים לועדה עצמאית שאני פועלת להשיג אותם. אנחנו בהליכים של בקשה להסמכה, זה יקח עוד שנה וחצי שנתיים בגלל שצריך בכל התחומים לקבל ציונים מצוינים. רישוי, תכנון, אנחנו במצב מצויין הדבר האחרון שנשאר זה נושא פיקוח אנחנו עכשיו גם בשינוי ארגוני וניהולי של המחלקה הזאת. המדינה רוצה לראות אכיפה משמעותית ותבחן אותנו בעוד חצי שנה.
מה עם פיתוח איזורים כלכליים, כפר סבא מפגרת אחרי רעננה והרצליה?
אנחנו עובדים בכל החזיתות יש לנו חמישה אזורי תעסוקה, בשלוש שנים האלה נעשה קידום שלא נעשה בעבר. קודם כל בתוכנית המתאר, ביקשנו להגדיל את כמות מטרים מרובעים, הרעיון הוא מגדלים לאורך הפארק משולבים במגורים ותעסקה וגם אפשרות למלאכה שתיתן שירות לתושבי העיר והכל יותר נקי. זה לפני הפקדה לפני העברה לועדה המחוזית. עתיר ידע מתקדם מאוד, המתחם כאן של שבירו ליד אושילנד כבר בבנייה, רוגובין בונים ועכשיו מגישים תוכנית לעוד מגדל גבוה יותר להעצמת זכויות. יש כאן איזה אבן שואבת עכשיו של כל כל אזורי התעסוקה בעיר. יש לנו אינטרס שיבוא תעסוקה חדשה תגיע לעיר כדי באמת לתת מענה גם להתחדשות עירונית וגם לאיזון הכלכלי.
אנחנו מקדמים תוכנית מדיניות משותפת עם רעננה לאזור צומת רעננה, בחודש הקרוב אמורה להגיע לוועדה המחוזית. כרגע המחסום היחיד שלנו זה הוועדה המחוזית האחרון אנחנו מצפים להיות אבן שואבת לעסקים והייטק מה שיוצר גם עוד מקומות תעסוקה.
לגבי תכנית מעונות הסטודנטים אמנה , הטענה היא שמסתמכים על תכנית משנת 70 בלי פתרונות תחבורה ובלי ודאות בנוגע להיטלי השבחה, זה טוב לאפשר בינוי כזה מסיבי בלי לעשות תכנון מסודר שכולל בדיקות מסודרות, ודאות בגביית היטלי השבחה, ופרסום לציבור?
קודם כל לפני השבחה צריך לדבר על הדור הצעיר, הכוונה היא לאפשר כאן דירות קטנות דיור במעונות הסטודנטים דבר נכון. פתרונות התחבורה יהיו הרכבת שסמוכה למקום, סטודנטים לא חייבים לגור אצל ההורים צריך לתת להם כבר את העצמאות לגור לבד. לכאורה אפשר היה לעשות את זה בתוכנית בניין עיר תוכנית בניין עיר שתקח שלוש ארבע שנים עם היטלי השבחה ברורים וידועים ואז בינתיים בשנים האלה טוב תושבי העיר לצעירים הסטודנטים שיסתדרו. אפשר להגיש על קרקע המיועדת למטרות ציבוריות מגורים לסטודנטים וזה מה שעשו הגישו רק מה שעל פי חוק מותר ואנחנו מאשר רק מה שמותר על פי חוק. אנחנו חושבים שיש היטל השבחה. חבל שמישהו מסתכל על זה מסתכל על זה רק מהצד של הגרוש במקום להסתכל על תושבי העיר הצעירים.
איך את מתמודדת עם הלחצים שמופעלים עלייך, פוליטיים כלכליים?
אני עובדת ציבור כל החיים המקצועיים שלי, אני רגילה ללחצים ויודעת להתמודד איתם. צמחתי במגזר הציבורי מתפקיד לתפקיד. הייתי בחמש רשויות שונות, התחלתי מנהלת מחלקת רישוי ופיקוח ביבנה, מנהלת מחלקת רישוי ברמת גן, מהנדסת של ועדה מרחבית ואחרי זה מהנדס ועדה מקומית בהוד השרון ואחרי זה עיר גדולה. למדתי בכל עיר וזה הביא אותי למקום של התמקצעות. אני חושבת שזה מה שאני יכולה לישון מצויין בלילה. אין בי דאגה. בעבר אישרו בכפר סבא בניית מגדלים בלי פרופורציה לכמות יחידות הדיור שהיתה שם לפני. זה לא יקרה.
