דמיינו לכם שיום אחד אתם מגלים שהולכים לבנות עשרה מגדלים של 12 קומות במגרש הריק ליד הבית שלכם. ברחוב שלכם כבר היום יש פקקים, ואין איך להרחיב אותו. חסרות כבר היום גינות ציבוריות. אין חניה ובית הספר מלא. למה שיבנה בכלל משהו כזה? לפעמים ליזמי נדלן נוח לבנות מבנים שלא בהכרח מתאימים לסביבה שלהם. למזלנו, יזמים ועיריות לא קובעים לבד מה יבנה איפה – חוק התכנון והבנייה מאפשר לנו התושבים להגיד את דעתנו, בצורה של התנגדויות.
אבל מה היה קורה אם בכלל לא היו שואלים אותנו?
דרך ניצול של פרצה בחוק, זה בדיוק מה שקורה עכשיו כאן במרכז כפר סבא. על שטח שיועד במקור לצרכי ציבור, נמצא בשלבים מתקדמים להיתר בנייה פרויקט מסחרי עצום של 5 בניינים של 11-12 קומות שייעודו מעונות סטודנטים ושטחי מסחר. רק שלציבור אין זכות להביע את דעתו או להתנגד.
בשבוע שעבר אושר מתחם "אמנה" – קומפלקס ענק של מעונות סטודנטים, מסחר ומרפאות במרכז העיר, בין הרחובות תל חי, רופין ונורדאו. המתחם צפוי להכיל כ-900 סטודנטים ולהיות בנוי לגובה של 11-12 קומות, בסמיכות לשכונת מגורים קיימת, וזאת עם כ-50 חניות בלבד לדיירי הפרויקט. הפרויקט יכלול שטח מסחרי המקביל לפעמיים קניון הדרים.
נתקלתי כבר במקרים של חוסר רצון לשמוע או להקשיב לציבור, אבל ההעברה של הפרויקט הזה מבלי שלציבור יש בכלל זכות להגיב זה המקרה הכי קיצוני שראיתי, ולכן היה לי חשוב לכתוב כאן את הדברים. כך גם אתם תבינו מה קורה מאחורי הגב שלכם.
אז מה קורה פה בעצם?
הפרויקט עתיד לקום על קרקע שמיועדת לצרכי ציבור. רוב הקרקעות לצרכי ציבור שייכות לעירייה והיא בונה עליהם בתי ספר, מרכזים קהילתיים ועוד. זה מקרה מיוחד שבו אדם פרטי מחזיק בקרקע כזו, והוא רוצה להרוויח עליה ככל הניתן, וזה מובן.
התכנית שאומרת כמה מותר לבנות על קרקע כזאת אושרה ב-1970, והיא קובעת שהרשות שמקומית רשאית להחליט מה לבנות בקרקע לצרכי ציבור. חשוב להבין שב-1970 מעונות סטודנטים בכלל לא הוכרו כמטרה ציבורית, כך הקמה של שטחי מסחר ואף אחד לא דמיין הקמה של 12 קומות למטרה מסחרית על בסיס התכנית הזאת. היום בא יזם פרטי, ומבקש שניתן לו לבנות פרויקט ענק על בסיס ההוראה הותיקה הזאת.
מתי אפשר להתנגד לפרויקט כזה?
בדרך כלל כשיזם רוצה לבנות פרויקט משמעותי, הוא צריך להכין תכנית חדשה. במסגרת קידום התכנית ישנו שלב שנקרא התנגדויות, בו הציבור רשאי להתנגד ולהביע את דעתו.
מועד שני שבו אפשר להתנגד הוא אם היזם מבקש במסגרת היתר הבנייה לבנות יותר ממה שכתוב בתכנית, אפילו אם זה קומה אחת או להתקרב במטר אחד לבניין שכן, דבר זה נקרא הקלה.
למה כאן הציבור לא יכול להביע את דעתו?
מאחר והתכנית מ-1970 לא קבעה מגבלות בנייה, החליטו שבעצם היא העניקה אינסוף מ"ר לבנייה, ואפשר במסגרת היתר לבנות כמה שרוצים. אין הקלה, כי הפרויקט "מתאים" לתכנית ומתבססים על תכנית שאפשר היה להגיש אליה התנגדות ב-1970.
מי שמתנגד פספס ב-50 שנה את ההזדמנות להביע את דעתו.
אף תושב היום לא יכול לבחון האם תוספת של 900 תושבים עם 50 חניות ישפיע על חייו, לא האם בינוי של אלפי מ"ר מסחר נדרש באזור וכיצד ישפיע על הסביבה למשל מבחינת רעש, האם מבנים בגובה של 11-12 קומות יטילו עליו צל משמעותי וירעו את איכות חייו?
נכון לרגע זה הבקשה אושרה, והיום לציבור אין מה לעשות לגבי זה. אפילו להגיש ערר לא ניתן, כי חייבים להגיש התנגדות קודם, רק את זה היה צריך לעשות לפני 50 שנה.
איך עוד זה פוגע בציבור?
כאשר מכינים תכנית חדשה, מי שנפגע ממנה יכול לקבל פיצוי על הפגיעה שנגרמה לו (למשל המבנה שנבנה מולו מטיל עליו צל ופוגע באיכות חייו) לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. כאן גם זכות זו נלקחת מהציבור ואף פיצוי לא יתקבל בעבור מי שנפגע מהפרויקט.
מה היה צריך לעשות?
הנהגת העיר הייתה צריכה להורות ליזם להכין תכנית בניין עיר מסודרת, במסגרת הכנתה לציבור תהיה הזכות להשמיע את קולו, תעמוד הזכות לקבל פיצויים על פגיעה וכן תהיה ההזדמנות לשפר את התכנון תוך שיח מול הציבור.
מה אפשר לעשות?
כאשר תכנית המתאר הכוללנית קודמה, נשמעו קולות זעקה רבים על חוסר בשיתוף, על הסתרה ואי גילוי לציבור.
כאן המקרה חמור שבעתיים – ניצלו פרצה בחוק כדי לאשר פרויקט שהתושבים אינם יכולים להתנגד לו ולשפר התכנון, אינם יכולים להגיש ערר, אינם יכולים לקבל פיצויים ואינם יכולים לעשות דבר.
לי, בתור נציגה בועדת התכנון העירונית שמורה זכות להגיש ערר להיתר הבנייה, ואני מתכוונת לנצלה. לא ייתכן שזכויות הציבור ירמסו בצורה כה גסה. אנחנו פה לייצג אתכם. ככל הניתן.
בברכה,
יעל סער חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת